Spadające stopy procentowe coraz wyraźniej zmieniają układ sił na rynku mieszkaniowym. W wielu polskich miastach rata kredytu hipotecznego zaczyna być niższa niż miesięczny czynsz najmu – a różnica może sięgać nawet 615 zł na korzyść właścicieli mieszkań. Eksperci Rankomat.pl i Rentier.io porównali 17 największych miast Polski pod kątem stawek za najem i rat kredytu w sytuacji posiadania 10-cio i 20-sto procentowego wkładu własnego. Jak w tym raporcie wypada Szczecin?
Spadające stopy procentowe sprzyjają zaciąganiu kredytu zamiast płacenia czynszu z najmu, a różnica miesięczna to nawet 615 zł na korzyść hipoteki. O przewadze kredytu nad kosztami najmu decyduje miasto, ale też wkład własny. Przy wkładzie własnym 20% w aż 10 miastach taniej wychodzi spłata raty kredytu niż czynsz z najmu. Mimo że stawki najmu największe są w Warszawie, Gdańsku i Krakowie i dochodzą do 78 zł za metr kwadratowy, to i tak nadal jest to wyraźnie tańsza alternatywa od kredytu w tych miastach. Co innego w Sosnowcu, Radomiu, Częstochowie, gdzie korzystniej jest wziąć kredyt, mimo że najem jest najniższy i nie przekracza poziomu 44 zł/m2. Ciekawie wygląda przypadek Szczecina, bo jest piątym najdroższym miastem na najem, za to korzystniej jest obecnie spłacać ratę kredytu w stolicy Pomorza Zachodniego.
Szczecin: drogi najem, tańszy kredyt
Stolica Pomorza Zachodniego znalazła się w gronie najdroższych miast pod względem najmu – zajmuje obecnie piąte miejsce w Polsce. Jednocześnie jednak to właśnie tutaj coraz częściej bardziej opłaca się spłacać kredyt hipoteczny niż wynajmować mieszkanie.
Przy wkładzie własnym na poziomie 20 proc. różnica na korzyść kredytu wynosi w Szczecinie aż 380 zł miesięcznie. Nawet przy niższym wkładzie (10 proc.) przewaga najmu nad kredytem jest symboliczna – od kilku do kilkudziesięciu złotych. To oznacza, że dla wielu mieszkańców decyzja o zakupie mieszkania może być dziś bardziej uzasadniona ekonomicznie niż jeszcze rok temu.
W porównaniu do zestawienia sprzed miesiąca maksymalna stawka za 1 m2 najmu mieszkania spadła o złotówkę, do 78 zł. Taka cena, bez opłat administracyjnych i rachunków, jest obecnie w najdroższej Warszawie. Tuż za stolicą trwa wyścig o drugie miejsce między Gdańskiem, Krakowem i Wrocławiem, gdzie jest jednak wyraźnie taniej (65-66 zł/m2). Szczecin dość nieoczekiwanie wyprzedził Poznań i Gdynię, a w pozostałych miastach stawka najmu jest bliższa poziomowi 50 zł/m2. Dokładnie tyle kosztuje najem w Łodzi i Katowicach. Poniżej progu 50 zł znajduje się tylko 5 miast, w tym Toruń i Białystok (46 zł/m2) oraz Radom i Sosnowiec (43 zł/m2). Zestawienie cen najmu za luty 2026 r. zamyka Częstochowa ze stawką 38 zł/m2, a więc również o złotówkę mniej niż z raporcie miesiąc wcześniej.
– Luty 2026 na rynku najmu był miesiącem stabilizacji, co widać także po nowych unikalnych ofertach ogłoszeń. Ich liczba co prawda wzrosła do 25 052, ale była tylko o 2.4% m/m wyższa niż w styczniu, z kolei pula aktywnych ogłoszeń zwiększyła się do 51 645 czyli o 6.5% m/m. W skali roku nowych ofert przybyło o całe 0.2%, a aktywnych o 0.3% w porównaniu z poprzednim rokiem. To oznacza, że po styczniowym odbiciu najem wszedł w spokojniejszą fazę, a najemcy mają jednocześnie nieco większy wybór. Ustatkowały się także stawki najmu. Przeciętny czynsz w 17 analizowanych miastach zmienił się jedynie o -0.1% m/m. W ujęciu rocznym przeciętny wzrost stawek w miastach to ok. 1.9% r/r. Średnia rentowność najmu netto spadła do 4.8% z 4.9% w styczniu, a względem lutego 2025 zmiana jest symboliczna i wynosi praktycznie 0.0 pp. Najwyższe rentowności netto wciąż mają Sosnowiec (6.2%), Radom (5.6%) i Szczecin (5.2%), a najniższe Kraków (4.1%), Białystok (4.3%) i Gdańsk (4.3%). W praktyce najem wciąż jest najbardziej opłacalny dla właścicieli lokali na tańszych rynkach, natomiast w drogich aglomeracjach nawet stabilne czynsze nie wystarczają do poprawy wskaźników – podsumowuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Im większy wkład własny, tym większa przewaga kredytu
Kluczowym czynnikiem pozostaje wysokość wkładu własnego. Przy 10 proc. najem jest tańszy w większości analizowanych miast (12 z 17). Jednak już przy 20 proc. sytuacja odwraca się – w aż 10 miastach bardziej opłaca się zakup mieszkania na kredyt.
W zestawionych 17 największych miastach Polski sytuacja wygląda odmiennie w zależności od wysokości wkładu własnego do kredytu na 30 lat z oprocentowaniem 5,75%.
Jeśli kredytobiorca dysponuje wkładem własnym na poziomie 10%, to w 12 miastach najem wciąż wychodzi taniej niż rata za hipotekę. Najlepiej to widać w najdroższych miastach, jak Kraków (najem tańszy o 858 zł miesięcznie od kredytu), Gdańsk (o 673 zł) i Warszawa (o 604 zł). Najmniejsza różnica z przewagą najmu występuje w Bydgoszczy (54 zł). W 5 miastach najem jest droższy niż kredyt. W Łodzi, Częstochowie i Szczecinie różnice są kosmetyczne i wynoszą od 3 do 66 zł miesięcznie. Za to w Radomiu już 214 zł, a w Sosnowcu 424 zł – o tyle rata kredytu jest tam tańsza od najmu przy wkładzie własnym 10%.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy wkład własny przy zaciąganiu kredytu jest na poziomie 20%. Wtedy hipoteka okazuje się tańszą alternatywą dla najmu aż w 10 miastach. W pozostałych 7 miastach najem jest korzystniejszy od kredytu, a różnica wynosi od 397 zł w Krakowie, przez 233 zł w Gdańsku i 126 zł w Białymstoku do 25 zł w Toruniu. W Poznaniu kredyt ma przewagę nad najmem zaledwie o 5 zł miesięcznie, ale już we Wrocławiu to 108 zł, w Łodzi 280 zł, w Szczecinie 380 zł aż do 615 zł w Sosnowcu.
Zdaniem analityków, najbliższe miesiące nie przyniosą gwałtownych zmian. Rynek najmu stabilizuje się – liczba ofert rośnie, a czynsze pozostają względnie stałe. To dobra wiadomość dla najemców, którzy mają większy wybór i silniejszą pozycję negocjacyjną.
Kto zapłaci za szkodę w mieszkaniu pod najem?
Wraz z rosnącą aktywnością na rynku najmu rośnie też znaczenie zabezpieczenia finansowego. Eksperci podkreślają, że zarówno właściciele, jak i najemcy powinni rozważyć odpowiednie ubezpieczenie.
Polisa mieszkaniowa chroni właściciela przed skutkami zdarzeń losowych, takich jak pożar czy zalanie. Z kolei najemca może zabezpieczyć się poprzez ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, które pokryje ewentualne szkody wyrządzone w wynajmowanym lokalu.
Autor: Infoludek.pl szczecin@infoludek.pl
